عـودة للخلف   منتديات الرس اكس بي > منتديات الرس اكس بي > المنتدى العام والمواضيع المتنوعة
التسجيل الأسئلة الشائعة التقويم تعليم الأقسام كمقروءة


المنتدى العام والمواضيع المتنوعة الموضوعات العامة والمناقشات والحوارات الهادفة، والتي لا علاقة لها بأقسام المنتدى الأخرى.

إضافة رد
 
LinkBack أدوات الموضوع طريقة العرض
قديم(ـة) 31-10-2010, 09:21 PM   #31
 
تاريخ التسجيل: Jun 2003
البلد: الرس
المشاركات: 7,768
قوة التقييم: 0
سالم الصقيه is on a distinguished road
خطوة مهمة .. ولكن (2/2)
د. هاشم عبده هاشم

** بإقرار مجلس الوزراء في جلسته الأخيرة يوم الاثنين الماضي..مبدأ إلغاء شرط تملك الأرض عند التقدم بطلب الحصول على قرض من صندوق التنمية العقارية وتوحيد مبلغ القرض في جميع مناطق المملكة في حدود مبلغ(300000)ثلاثمائة ألف ريال، تكون خطوة إضافية جديدة قد اتخذت في سبيل تقليص حجم مشكلة الإسكان المتعاظمة في المملكة..

** فالأرض كانت بمثابة مشكلة المشكلات..

** ومن يملكون أرضاً هم أقل من (10%)من السكان ..وهذا يعني أن من كان يحق لهم التقدم للحصول على القرض هم النسبة الدنيا من المستحقين .. ومن هنا جاءت أهمية إلغاء هذا الشرط ..

** إلا أن المشكلة الأكثر صعوبة .. حتى الآن .. هي مدة الانتظار للحصول على القرض .. وهو ما كنا وما نزال نتمنى أن يصدر بشأنه تنظيم يضع حداً للانتظار أكثر من عام واحد وليس الانتظار لمدة قد تزيد على عشر سنوات كما هي الحال حتى الآن ..

** أما بالنسبة لتوحيد نسبة القرض .. فإن هذا التوجه وإن حقق مستوى أفضل من العدالة .. إلا أن قيمة القرض في حد ذاتها ما تزال غير كافية لإقامة منشأة سكنية في في ظل ارتفاع أسعار المواد .. وكذلك تكلفة اليد العاملة و(المصنعية) .. وكنت ومازلت أتمنى لو أن المبلغ رفع إلى(500.000)ريال .. حتى يقلل ذلك من حاجة المقترض من صندوق التنمية إلى الحصول على قرض آخر من البنوك والشركات المخصصة للشؤون العقارية.. التي طالب مجلس الوزراء بضرورة إيجاد آلية للتعاون فيما بينها وبين الصندوق لتحقيق هذه الغاية..

** ومعروف أن الالتزام بقرض الصندوق .. قد يشكل عقبة أمام حصول المواطن على قرض آخر من البنوك والمصارف الأخرى ..حتى في ظل وجود تلك الآلية المزمع وضعها..

** فقد لا تكون إمكانات المواطن نفسه والتزاماته الأخرى قادرة على الوفاء بالتزام جديد مع البنوك الأخرى للحصول على قرض إضافي .. وبالتالي فإن مشروع استكمال وحدته السكنية يصبح غير ممكن التحقيق لهذا السبب وغيره ..

** وبالإضافة إلى هذه المعوقات والصعوبات .. فإن نجاح الصندوق في المرحلة القادمة في تحمل جزء من عبء حل مشكلة السكن سيتوقف على مدى قدرته على تمويل أكبر عدد ممكن من المستحقين للحصول على القرض بدرجة متوازنة .. سواء أكان الطالب لهذا القرض يعيش في واحدة من مدن المملكة الكبيرة ..أم كان يعيش في قرية من القرى النائية ..

** لكن ما كنت أطالب به .. وما زلت وغيري ننتظر حصوله هو.. توفر حلول جذرية وشاملة ومركزية لمشكلة السكن تحكمها إستراتيجية واحدة.. تجمع بين مختلف القنوات وتجعلها تصب في النهاية في خدمة هذا التوجه وتوحد جهودها وإجراءاتها وأولوياتها .. وتعزز بذلك من قدرتها على التعامل مع هذه القضية المقضة للمضاجع..

** لو حدث هذا .. فإن كل تلك الإمكانات الكبيرة.. والمبعثرة ستؤدي في النهاية إلى تصد قوي للمشكلة.. سواء في جانبها التخطيطي أو التمويلي أو الإشرافي .. وستساهم في النهاية في الالتفات بقوة إلى المشكلة الأساسية الأولى.. وهي مشكلة البطالة.. والتوظيف.

***

ضمير مستتر:

**(كلما تضافرت الجهود الكبيرة والمخلصة حققت إنجازاً بحجم الآمال والطموحات ).
__________________
لاتصدق كلّ ما تراه..ولا نصف ما تسمعه
سالم الصقيه غير متصل   الرد باقتباس

 
قديم(ـة) 01-11-2010, 11:28 AM   #32
 
تاريخ التسجيل: Jun 2003
البلد: الرس
المشاركات: 7,768
قوة التقييم: 0
سالم الصقيه is on a distinguished road

إلغاء شرط تملك الأرض .. هل يساعد على بناء المنزل؟



كلمة الاقتصادية
جاء قرار مجلس الوزراء ليلغي شرط توافر الأرض لتقديم طلب القرض السكني إلى صندوق التنمية العقارية, وهي معالجة ناجحة لخفض الإقبال على الأراضي في أطراف المدن, حيث كان شرط وجود الأرض يفرض على المواطن البحث أولا عن أرض بسعر مناسب كي يتم قبول طلبه، وكان ذلك الشرط أحد العوامل الرئيسة في دفع المواطنين لشراء أراض لم تصلها الخدمات بعد، على أن ذلك لم يكن يمنع تغيير مكان بناء السكن بالبحث عن أرض بديلة ليتم تخصيصها للبناء بالقرض وتعديل طلب القرض، وهكذا كان الباب مفتوحا أمام الراغبين في الحصول على قرض للشراء والبيع، وأحيانا التحايل من أجل ضمان القرض.

إن أولى النتائج المتوقعة لهذا القرار هي زيادة عدد المتقدمين لطلب قروض بناء السكن من صندوق التنمية العقارية, فوجود الأرض لم يعد شرطا ومن ثم فإن قبول طلب القرض والانتظار غير مكلف للمواطن، وقد راعى قرار مجلس الوزراء هذه النتيجة المستقبلية بأن حث الجهة المختصة على بحث كيفية تمكين المواطن من الحصول على تمويل إضافي من المؤسسات المالية التجارية, وذلك بالتنسيق معها وتوفير الضمانة العملية التي تجعل ذلك التمويل ممكنا ومربحا حتى يكون قيمة مضافة لآلية التمويل الحكومي لبناء المساكن للمواطنين.

ولم يعد أحد يناقش في أن مقدار القرض وهو 300 ألف ريال غير كاف لبناء فيلا سكنية وبمساحة مقبولة تقارب 400 متر، بل هو غير كاف لإقامة الهيكل الخرساني فقط مقارنة بأسعار مواد البناء الأولية حاليا، ولذا فإن التمويل الإضافي التجاري عامل مساعد لتحقيق هدف المواطن وفي الوقت نفسه يدعم إسقاط شرط توافر الأرض لقبول الطلب, ومن هنا فإن الإقبال على برامج التمويل المصرفية في السنوات المقبلة سيكون مجالا رحبا للتمويل مع ضرورة تنظيم العلاقة الحقوقية بين الأطراف الممولة, فصندوق التنمية العقارية طرف مقرض وستكون البنوك التجارية أيضا طرفا مقرضا ومن ثم فإن حق رهن العقار للممولين من بنوك أو شركات عقارية يحتاج إلى ترتيب جديد تكون الصورة فيه أكثر وضوحا لجميع الأطراف.

لقد انتظر الجميع إصدار الأنظمة المتعلقة بالنشاط العقاري, التي لا تزال تدرس حتى الآن في مجلس الشورى, وهي ستلقي الضوء على الجانب الحقوقي لجميع الأطراف, ما يشجع المصارف على تصميم برامج تمويل خاصة بشريحة العملاء المقترضين من صندوق التنمية العقارية لضمان ربحية المصرف واقتضاء القرض في حالة الوفاة أو عدم السداد لأي سبب آخر, فالقروض العقارية التجارية تفرض على المصارف توفير محافظ مالية ضخمة وتخصيص سيولة نقدية للوفاء بالتزامات المصارف عند منح هذا التمويل فضلا عن دراسة جوانب الخطر المحتملة مع العملاء, حيث يسبب أي تعثر في المحفظة العقارية هزة مالية قد تؤثر في المركز المالي للمصرف المقرض.

والمساواة في مبلغ القرض بين جميع مناطق المملكة وتوحيده بمبلغ 300 ألف ريال نظرة واقعية إلى تكلفة البناء, التي قد تصل في خارج المدن الرئيسة إلى ما يعادل التكلفة ذاتها في المدن الرئيسة, كما أن مواصفات البناء تعتبر عاملا مهما في مقدار التكلفة الإجمالية, ما يبرر المساواة في مبلغ القرض الذي يساعد فيما يقارب من ثلث تكلفة البناء دون قيمة الأرض, وهي مسألة حسابية على كل مقترض أن يجري المعادلة المتوازنة ليصل إلى هدفه دون إرهاق مالي يجعل من مشروع بناء سكن الأسرة عبئا ثقيلا يقلق راحته ويزيد من الإحساس بهمومه من أجل ذلك الهدف، ولا شك أن على المصارف أن تساعد على تحديد نسبة التزام العميل بالسداد الشهري أو السنوي إلى إجمالي دخله مع إقفال جميع الطرق الجانبية التي تجعل من هذا النوع من القروض مصدر خطر لاستقرار الوضع المالي للمصارف وشركات التمويل.
__________________
لاتصدق كلّ ما تراه..ولا نصف ما تسمعه
سالم الصقيه غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 01-11-2010, 11:33 AM   #33
 
تاريخ التسجيل: Jun 2003
البلد: الرس
المشاركات: 7,768
قوة التقييم: 0
سالم الصقيه is on a distinguished road
رؤية لقرار إلغاء شرط التملُّك



د.عبد العزيز بن فهد العنقري
عندما استبشر العديد من شرائح المجتمع بقرار مجلس الوزراء الأسبوع الماضي بشأن إلغاء شرط تملك الأرض عند التقديم لطلب قرض من صندوق التنمية العقارية، بدأ البعض النظر في هذا القرار من عدة جوانب وغالبها يضفي عليها الجانب الإيجابي أو التفاؤلي, إن صح التعبير, وهذا المطلوب من الجميع في النظر والتفاؤل في كل أمور, خاصة إذا كان الأمر يتعلق بمصير تكوين الأسرة وضمان استمرار الحياة الكريمة الأساسية مهما كان مستوى دخلها. ومع الأسف قد يأتي من يوظف بعض الجوانب الإيجابية لمصلحته فقط ما يؤثر في الآخرين، أعني بذلك أنه عند قرار إلغاء شروط التملك فمن الطبيعي سيزيد عدد المتقدمين بشكل يفوق التوقع, ما سيؤثر في مدة انتظار المواطن لدى الصندوق, وهذه من أهم سلبيات القرار من وجهة نظري الشخصية التي ربما تصل إلى مراحل شبه اليأس للحصول على قرض لطول مدة الانتظار، ويمكن أن نتجاوز تلك السلبية متى ما طور الصندوق العقاري أنظمته وسياساته التقليدية وسعى إلى ابتكار طرق وأساليب قد تساعد على سرعة عجلة التسديد أو ربما التطرق لطرق تمويل أخرى.

ومن ضمن الجوانب الإيجابية في القرار المساعدة على إيقاف الزحف السكاني الهائل من المدن الصغيرة والقرى المحيطة بالمدن الكبرى للحصول على المبلغ كاملا، فبهذه الطريقة سيتوقف الزحف وسيدعم ذلك القرار وجود الكليات والجامعات في هذه المدن, ما سيخلق شبه طفرة عقارية في الأراضي والبناء في المدن الصغيرة والقرى.

وتاكيدا للجانب المضيء من القرار أنه ربما يخلق قناة استثمارية طويلة الأجل لبعض رجال الأعمال المغمورين فى الأراضي البيضاء وبحيث يستغل نزول أسعار المنح وبشكل ملحوظ وبأسعار زهيدة وبذلك تخلق فرصة بالبدء في تجميع أكبر عدد ممكن من الأراضي بأسعار تشجيعية مستغلا عزوف الكثير من الناس عن المضاربة في هذه الأراضي وأيضاً عدم حاجة الكثير إلى هذه الأراضي للتقديم للصندوق عما كان عليه في السابق، ما يهيئ الأرضية الاستثمارية للبعض في الاستحواذ على عدد كبير من الأراضي بأسعار مناسبة جدا.

فلكل أزمة أو نظام جديد يوجد من يوظفه لخلق فرصة قد يكون استغلالها قريب أو بعيد المدى في مصلحة المستثمر.


خبير في مجال الاستثمار العقاري الخليجي
__________________
لاتصدق كلّ ما تراه..ولا نصف ما تسمعه
سالم الصقيه غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 01-11-2010, 11:56 AM   #34
عضو مبدع
 
صورة هادي رغم الضجيج الرمزية
 
تاريخ التسجيل: Aug 2008
البلد: الرس
المشاركات: 1,317
قوة التقييم: 0
هادي رغم الضجيج is on a distinguished road
جزاك الله خير
__________________
بلا خرابيط


هادي رغم الضجيج غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 01-11-2010, 12:05 PM   #35
 
تاريخ التسجيل: Jun 2003
البلد: الرس
المشاركات: 7,768
قوة التقييم: 0
سالم الصقيه is on a distinguished road
اتركها سنة.. وتذوق الهنا..!
حسن ناصر الظاهري
لن يجرؤ أحد على أن يصف قرار مجلس الوزراء المتضمن بإلغاء شرط تملك الأرض عند التقدم بطلب قرض من صندوق التنمية العقارية بأنه قرار سلبي، وذلك لأن القرار قد كفل للجميع حق التقدم لطلب القرض، وقفل الباب على (الأذكياء) الذين أنهكوا (كتابات العدل) بالبيوع الوهمية بغية التسجيل في طوابير الانتظار التي كانت مواعيدها حتى الشهر الماضي تستمر لعقود، لكن هذا القرار الإيجابي سيصطدم بواقع التعداد الخرافي للمتقدمين الذين سيصل عددهم (الملايين) ممن يتنافسون على اقتطاع جزء من المبلغ الذي حددته الميزانية المخصصة لهذا الباب، والتي لم يحن وصول الذين سبقوهم في التسجيل إليها قبل عقدين مضيا.
إنني أغبط أولئك المتفائلين الذين شمَّروا عن سواعدهم، وبدأوا في بناء أجسامهم ولياقتهم استعدادًا للحدث الكبير الذي يتطلب الركض خلف استمارة طلب القرض التي ستغدو عزيزة المنال.. وللأمل الذي يعشعش في أذهانهم وسط الحلم الكبير بالشراء أو البناء، ففي مثل هذه الحالة تسقط نظرية (ما بين غمضة عين والتفاتتها).. إذ سيظل الحال كما هو الحال!
وكما أسلفت فالقرار (على رأسي من فوق) إيجابي بكل ما تعنيه هذه الكلمة من معنى، ويكفي أنه أعطى الكادحين والمنعدمين حق التقدم بطلب القرض، لكنه لكي ينجح، فلا بد أن يتبعه زيادة في ميزانية هذا القطاع بما يعادل خمسة أضعاف ما هو مدرج في الميزانية حاليًا، لكي يبث الروح في نفوس المتطلعين للبناء أو حتى شراء المساكن التي يأوون إليها، وشاهدنا في هذا هو التصريح الذي أدلى به مسؤول في الصندوق العقاري لهذه الصحيفة، والذي جاء فيه “بأن حجم قروض صندوق التنمية العقاري خلال خطة التنمية الثامنة بلغ 43 بليون ريال خلال الخمسة سنوات الماضية، ساهمت في بناء 105 آلاف وحدة سكنية”، وذلك يعني أن عدد الذين استفادوا من الصندوق يبلغ عددهم 21 ألف مواطن في كل عام، وهذه نسبة متواضعة أمام الحاجة والضغط المتوقع على القروض.
والذين يملكون نظرة (سوداوية) مثلي لن يسعدوا بهذا القرار، لأنني أكاد اقرأ انعكاساته السلبية من خلال ما سيتخذه (تجار العقار) من مبالغات في الأسعار بحيث لا يفي المبلغ المخصص قيمة غرفة واحدة في مخطط معتمد في أقصى المدينة، (فالتجارة الحرة) التي لهفت زيادة (الـ5%) من جيب المواطن ستمارس سياستها في شفط كل ما تتكرم الدولة به على المواطن، وتضيق عليه سكنه بعد أن ضيقت عليه معيشته.
المكاتب العقارية قد بدأت في نصب شراكها منذ الآن، فقد أوعزت لبعض أصحاب العمائر بإيقاف بيع الشقق حتى يتبين (الخيط الأبيض من الخيط الأسود)! وأوهموهم.. بل وأعدوهم بأن - الموضوع لو تم - فإن هناك زيادة في البيع لا تقل نسبتها عن 40% عن ما هي عليه الآن. وقد سمعت أحدهم يقول لمستثمر “أتركها سنة وتذوق الهنا”! هذا هو حالنا.. كل ما أضاءت الدولة لنا الشموع سرق التجار فتيلها.
__________________
لاتصدق كلّ ما تراه..ولا نصف ما تسمعه
سالم الصقيه غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 01-11-2010, 01:16 PM   #36
عضو مجلس الإدارة
مشرف منتدى السفر و الرحلات البرية والصيد
 
صورة ابونادر الرمزية
 
تاريخ التسجيل: Nov 2004
المشاركات: 9,688
قوة التقييم: 23
ابونادر is on a distinguished road
اقتباس:
المشاركة الأساسية كتبها ابوسليمان999 مشاهدة المشاركة
جزاك الله خير
__________________

lnstagramABONADR88
https://twitter.com/smsd1393
ابونادر غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 01-11-2010, 02:47 PM   #37
مشرف منتدى الرحلات البرية و الصيد
 
تاريخ التسجيل: Aug 2005
المشاركات: 2,072
قوة التقييم: 15
مدري is on a distinguished road
جزاك الله خير
مدري غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 02-11-2010, 01:31 AM   #38
 
تاريخ التسجيل: Jun 2003
البلد: الرس
المشاركات: 7,768
قوة التقييم: 0
سالم الصقيه is on a distinguished road
عند قبول الطلب ووضع صاحبه ضمن قائمة الانتظار
بري لـ"سبق": الصندوق العقاري الضامن للمواطن لدى البنوك المحلية
سبق – الدمام: أكد عضو مجلس الشورى والأكاديمي السابق المتخصص في الشؤون الاقتصادية، الدكتور زين العابدين بري، لـ "سبق" أن صندوق التنمية العقارية يقوم بدور الضامن للمواطن لدى البنوك المحلية، ويمكن للمواطن أن يصرف كامل القرض وقدره 300 ألف ريال من إحدى البنوك إذا قبل الصندوق طلب المواطن ووضعه ضمن قائمة الانتظار .

وأوضح أن هذه الطريقة تخفف من مدة الانتظار التي تطول لسنوات عدة، مضيفاً أن شرط توافر الأرض سوف يزيد قائمة الانتظار.

وكان مجلس الوزراء قرر مؤخراً إلغاء قرار شرط تملك الأرض عند التقديم لطلب قرض من صندوق التنمية العقارية؛ وتوحيد مبلغ القرض المقدم للمواطنين في مختلف مناطق المملكة من صندوق التنمية العقارية بحيث يكون (000ر300) ريال، كما وضع مجلس الوزراء آلية للتعاون بين الصندوق والمؤسسات المالية التجارية لمنح تمويل إضافي لمن يرغب من مقترضي الصندوق
__________________
لاتصدق كلّ ما تراه..ولا نصف ما تسمعه
سالم الصقيه غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 02-11-2010, 01:12 PM   #39
 
تاريخ التسجيل: Jun 2003
البلد: الرس
المشاركات: 7,768
قوة التقييم: 0
سالم الصقيه is on a distinguished road
في محاضرة ألقاها فهد القاسم الرئيس التنفيذي لشركة أموال خلال «أحدية البابطين»
«الرهن العقاري» سيتحيز للفئة الأعلى دخلا .. وسيوفر السكن لـ 10 %





علي القحطاني من الرياض
اعتبر متخصص في الشؤون العقارية أن قانون الرهن العقاري المُنتَظَر إقراره خلال الفترة المقبلة خطوة ضرورية ومهمة يتطلع إليها كل من ممولي العقار السكني والعملاء في المملكة على حد سواء، لتغطية الطلب المتنامي سنويا والذي يصل إلى 200 ألف وحدة سكنية.

وقال فهد القاسم الرئيس التنفيذي لشركة أموال خلال محاضرة ألقاها في ''أحدية محمد البابطين''، إن إيجابيات نظام الرهن العقاري عديدة إلا أنها تظل رهينة بآليات التطبيق المتوقعة له وتفاعل الجهات ذات العلاقة.

أما فيما يخص سلبيات النظام المتوقعة فقد قال القاسم: لا يمكن الجزم بوجود أي سلبيات قبل التطبيق، والذي أراه أن هناك توقعات سلبية لتطبيق أنظمة الرهن العقاري مستقبلا, ويمكن أن تتمحور السلبيات المتوقعة في ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة زيادة الطلب على العقارات السكنية، حيث يتوقع أن يحفز صدور الأنظمة الطلب على العقارات السكنية مما قد يتسبب في ارتفاع الأسعار، خاصة إذا كان الطلب تدافعياً وخاضعاً لمضاربات المضاربين العشوائية التي تعودنا عليها في العديد من المناسبات والمشاريع, ويمكن أن نتوقع أيضا أن ترتفع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية، وزيادة الأسعار هنا يتوقع أن تحدث إذا بدأت مشاريع الإسكان في التنفيذ مما سيؤثر في المعروض من مواد البناء، مثلما حصل في مناسبات سابقة وتسبب في ارتفاعات غير مسبوقة تبينت جليا في أسعار الأسمنت والحديد والكثير من مواد البناء.

وبين القاسم خلال المحاضرة التي ألقاها بحضور محمد البابطين والدكتور فيصل البشر وكيل وزارة التخطيط سابقا، وإبراهيم اليحيا وكيل مساعد في وزارة العدل للتسجيل العقاري, والباحث التاريخي عبد الله الشايع, والدكتور خالد القاسم من كرسي الأمير نايف في جامعة الملك سعود وعدد من رجال العقار، وأدارها أحمد البابطين الرئيس التنفيذي لشركة دعم للاستثمار العقاري أنه من المتوقع أيضا ارتفاع تكلفة البناء (المقاولين) نتيجة زيادة الطلب وثبات العرض، وهذا حاصل حاليا حيث إن حجم المشاريع الحكومية يفوق قدرات وإمكانيات القطاع الخاص، وهذا قد يكون فرصة زاهرة للمستثمرين الراغبين في دخول نشاط المقاولات.

كما أن إحدى السلبيات المهمة تحيز النظام للفئة الأكثر دخلاً من المواطنين، وهذا التوقع يعني أن النظام لن يحل مشكلة المواطنين الأقل دخلاً، ويتضح ذلك عند تصور آلية التمويل العقاري الذي يمول المقترضين على أساسه، فعلى سبيل المثال لن يستطيع شراء المنزل الذي يبلغ سعره قيمة مالية مرتفعة إلا المواطنون الذين يزيد دخلهم على 15 ألف ريال، أما المواطنون من ذوي الدخل سبعة آلاف فلا مكان لهم فيه.

وأشار الرئيس التنفيذي لشركة أموال أن نظام الرهن العقاري لن ينجح في حل المشكلة الإسكانية إلا بتفعيل الآليات وتزامنه مع حزمة من الحلول, لعل أبرزها إنشاء مجمعات سكنية خارج المدن على أراض رخيصة القيمة، وتحفيز البناء الجماعي الأقل تكلفة والأعلى جودة والأقل خطأ، تغيير ثقافة تصميم المسكن للمواطنين (المساحة – الحجم – نوعية البناء)، وتحفيز المواطنين على التوفير لمصلحة بناء المسكن، وفرض رسوم على الأراضي البيضاء لمصلحة صندوق التنمية العقاري، وتغيير سياسة صندوق التنمية العقاري والتحول إلى منح المساكن (أرض ومبنى) بدلا من تمويل البناء مع زيادة رأسماله، وتحفيز قيام شركات التمويل العقاري، وحل مشكلات إخراج المستأجرين المتخلفين عن السداد لتشجيع المطورين على بناء المساكن للتأجير.

وأوضح القاسم أن هناك مزايا للنظام من أبرزها دفع الشركات إلى الاستثمار في المساكن التي تتناسب مع دخل الناس مباشرة، خصوصاً متوسطي الدخل، كما أنه سيوفر ضمانات عالية وغير مسبوقة من الناحية القضائية تقلل من المخاطر في المدد والتوثيق والإجراءات، إضافة إلى أنه سيخلق قناة عملاقة لتدفق الأموال طويلة الأجل لهذا القطاع، في المقابل هو خط الدفاع الأول للمقرضين, حيث يبقى المسكن مرهوناً لمصلحة الممول حتى يتم الوفاء بقيمته. لكن الأهم من ذلك أن الرهن العقاري يساعد على إمكانية تداول هذه الرهونات كصكوك في السوق, وبالتالي تسييلها بأكثر من وسيلة, كما أنه يسهم في وجود سوق إضافية لأسواق المال وهي ''سوق الصكوك'' كأداة من أدوات السوق المالية.

وأشار القاسم إلى أن الرهن العقاري وسيلة ضمان وتداول وتسييل ستؤدي إلى تيسير تملك المسكن, فإنه بالتالي يتوقع أن تساعد هذه الوسيلة على رواج بناء المساكن وبيعها, وكذلك تطوير العقارات والبناء عليها, ومن ثم زيادة المعروض استعداداً للطلب المتوقع، موضحا أن زيادة الطلب على المساكن قبل توافرها أو حتى لو زاد الطلب استجابة للمعروض منها فهذا ما أسميه ''نجاح الرهن العقاري في تحقيق أهدافه'', وهو توفير المسكن, ويبقى هذا النجاح جزئياً, إذ إن المطلوب توفير المسكن بأسعار معقولة, وهذا هو الرقم الأصعب. لكن ماذا لو لم تستجب السوق, وهذا ما أتوقعه؟! ستكون خيبة أمل على جميع الأصعدة، ماذا سيحدث؟ من المتوقع أن ينتج عن الحالة الأولى (استجابة الأسواق العقارية لزيادة الطلب) ارتفاع في الأسعار خاصة إذا سبق الطلب العرض, أما الحالة الثانية (عدم استجابة الأسواق العقارية) فسينتج عنها انهيار في الأسعار, خاصة إذا زاد المعروض من دون استجابة من السوق لطلبات الشراء وسينطبق ذلك على الأراضي والمساكن على حد سواء.

وأضاف ''الملاحظ هنا أن المشكلة ليست في النظام أو السوق, المشكلة في فهم الطلب, والتفريق بين الطلب والحاجة. الجميع .. الحكومة والدراسات والمطورون والناس يتحدثون عن الطلب على العقار وأن هناك طلبا منتظرا بحجم 600 ألف وحدة سكنية تقريباً قد تقل أو تزيد على ذلك! وهذا غير صحيح, لأن هناك حاجة إلى هذا العدد لكنه ليس طلباً بكل تأكيد, حيث إن الطلب الحقيقي هو الحاجة الفعلية (وهذا متوافر) بشرط أن تتزامن وترتبط مع القدرة على الشراء (وهذا غير متاح), والطلب الحقيقي بهذا التعريف لا يتوافر في حالتنا السعودية.

ولشرح ''الطلب والحاجة'', سنفترض أن طلبات المقترضين للمسكن لا تتوافر إلا بتكلفة تصل إلى مليون ريال (مثلاً) بينما لا يتوافر هذا المبلغ نقداً إلا لدى 1 في المائة من طالبي السكن, إذن الحل في اللجوء إلى التمويل العقاري سواء بنظامه الحالي أو ما قد يتم عن طريق الرهن العقاري مستقبلاً, وللتمويل بمبلغ مليون ريال يجب أن يكون الراتب الشهري لطالب التمويل يزيد على 15 ألف ريال, وهو ما يتوافر في 10 في المائة فقط من الراغبين في التمويل (مثلاً), وعلى ذلك فإن الـ 90 في المائة الباقية لديهم حلان الأول شراء مسكن أقل تكلفة, وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا بتطبيق الباقة أدناه من المقترحات, الحل الآخر البقاء في مسكن مستأجر إلى إشعار آخر, وبحسب هذا المثال فإن الحاجة إذا بلغت 600 ألف وحدة سكنية فإن الطلب الحقيقي لن يتجاوز 60 ألف وحدة سكنية فقط.

واختتم القاسم محاضرته بأن صدور نظام الرهن العقاري ما هو إلا بداية, ولن يحالفه النجاح بالتأكيد إلا بتزامنه مع اللوائح التنفيذية المحفزة للاستثمار, ووجود المحاكم المتخصصة والسريعة في النظر والأحكام, والمتزامنة مع قوة التنفيذ, مبينا أن الكثير من الأسئلة والبحث عن إجابتها لن تعرف إلا بعد ثلاث أو أربع سنوات من تاريخ إصدار النظام ومع ذلك يوجد تفاؤل بخصوص نظام الرهن لأن سوق العقار السعودية مبنية على قواعد ثابتة وقوة اقتصادية حكومية وأن السوق السعودية تمثل إغراء لجميع الاستثمارات الأجنبية التي بدأت فعلا في الدخول إلى السوق السعودية.
__________________
لاتصدق كلّ ما تراه..ولا نصف ما تسمعه
سالم الصقيه غير متصل   الرد باقتباس
قديم(ـة) 02-11-2010, 04:30 PM   #40
 
تاريخ التسجيل: Jun 2003
البلد: الرس
المشاركات: 7,768
قوة التقييم: 0
سالم الصقيه is on a distinguished road
من يحل قضية «السعودة» يستطيع حل قضية «السكن»!



خالد أبا الخيل
ربما لم تصدر معالجات حكومية متتالية لقضايا تهم المجتمع السعودي، كمعالجة قضيتي (السعودة) و(الإسكان) .. فالأولى شهدت لأكثر من عقدين عديدا من القرارات الداعمة لتوظيف السعوديين، وعمل لحل هذه القضية الكثير، وأنشئ لأجل هذا (الهم) عشرات المجالس والصناديق واللجان والإدارات، ونشأ الخلاف بين التجار ووزارة العمل، واتسعت دائرة الاتهامات بين الجهات كافة، وأشبع هذا الملف (الشائك) تحليلا وطرحا ورؤية في مختلف المنتديات والملتقيات ووسائل الإعلام، وفي كل مرة نقول وصلنا ولكننا ـــ وفقا للإحصاءات الرسمية ـــ ما زلنا عند النقطة نفسها .. ومنذ ذلك الحين وإلى الآن ونحن نبحث عن الحل!.

أمامنا الآن قضية مماثلة من حيث الأهمية والجدل و(القصة) .. وربما الأطراف، فقضية السكن تتصدر حاليا القضايا الاجتماعية والاقتصادية والأمنية، وهي حديث الجميع، وتشهد حراكا رسميا وشعبيا واسعا، ويسعى (الكل) إلى حلها بمن فيهم الذين يملكون المساكن ولم يستأجروا أبدا، تماما مثل أولئك الذين يتعاطفون مع العاطلين في قضية (السعودة) وهم يعملون.

هذا العام صدر عدد كبير من الأنظمة التي تعالج أزمة السكن، منها: قرار ضبط بيع الوحدات السكنية والتجارية والمكتبية والخدمية والصناعية، التأكيد على حظر مزاولة نشاط بيع أي وحدات عقارية على الخريطة، قرار دعم صندوق التنمية العقارية بمخصصات كبيرة، قرار ربط المنح التي توزعها وزارة الشؤون البلدية والقروية ببرنامج سكني يضمن حصول المواطنين على مساكن، تخصيص أراض للهيئة العامة للإسكان في المدن المختلفة لبناء وحدات سكنية مناسبة وتوزيعها على المواطنين بحسب الضوابط والإجراءات التي تضعها هيئة الإسكان، وقرار حصر مخططات المنح الحكومية لتوفير الخدمات الأساسية فيها (الطرق، المياه، الصرف الصحي، الكهرباء، والاتصالات على مستوى مناطق المملكة).

وأخيرا .. قرار إلغاء شرط تملك الأرض عند التقديم لطلب قرض من صندوق التنمية العقارية وتوحيد قيمة القرض في جميع المناطق، وفتح نافذة لدخول القطاع المصرفي في التمويل العقاري من خلال آلية كلف بها صندوق التنمية العقارية.

ورغم هذه القرارات التي من المفترض أن تدعم تملك السعوديين للمساكن وتلجم الأسعار، إلا أن أسعار العقار في المملكة تشهد ارتفاعات متتالية غير مبالية بالقرارات التي تصدر لتوسيع قاعدة السكن، وهو ما يعني مزيدا من الارتفاع في أسعار المنتجات العقارية.

الذي نخشاه أن (الخصم) قوي ويجهض كل محاولات إعادة الأسعار إلى طبيعتها، ما يعني أن الحلول المتخذة لن تجد نفعا وعلينا بحلول أكثر (قوة)، مثل فرض رسوم على الأراضي البيضاء، فـ "السعودة" لم تحقق أهدافها لأنها وجدت من (يلتف) على قراراتها .. ولو وجد قرار (عميق) لانحلت قضيتا "السعودة" و"السكن"..!
__________________
لاتصدق كلّ ما تراه..ولا نصف ما تسمعه
سالم الصقيه غير متصل   الرد باقتباس
إضافة رد


يتصفح الموضوع حالياً: 1 (0 من الأعضاء و 1 من الزوار)
 
أدوات الموضوع
طريقة العرض

قوانين المشاركة
لا يمكنك إضافة مواضيع
لا يمكنك إضافة ردود
لا يمكنك إضافة مرفقات
لا يمكنك تعديل مشاركاتك

رمز [IMG] متاح
رموز HTML مغلق
Trackbacks are متاح
Pingbacks are متاح
Refbacks are متاح



الساعة الآن +3: 03:39 AM.


Powered by vBulletin® Version 3.8.7
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.
هذا المنتدى يستخدم منتجات بلص

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19